Taxe d'habitation sur les locations saisonnières, sauf ...
Taxe d'habitation sur les locations saisonnières, sauf ...
12/11/2023

Les propriétaires de locations saisonnières ont la mauvaise surprise cet automne de recevoir un avis d'imposition de taxe d'habitation (TH) alors même qu'ils n'occuperaient pas à titre personnel ce bien ou qu'ils seraient déjà par ailleurs assujettis à la Contribution Foncières des Entreprises (CFE). Les loueurs en meublé sont les victimes collatérales de l'exonération de taxe d'habitation sur les résidences principales (il faut bien compenser le manque de ressources pour les collectivités) et de la chasse aux sorcières contre AirBnB qui fait mettre dans le même sac aux yeux des législateurs les loueurs de gîtes en zones touristiques et les néo-loueurs de meublés via boîtes à clés en zones urbaines qui réduisent le parc locatif à l'année.

Occupation ou intention d'occuper.
Cette double imposition (CFE + TH) fait l'objet d'un bras de fer juridique depuis de très nombreuses années entre l'administration fiscale et les propriétaires, mais cette fois-ci les services des impôts se fondent sur un arrêt du Conseil d'Etat du 15 juin 2023, dans lequel il a été jugé que "lorsqu'un meublé fait l'objet de locations saisonnières, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'au 1er janvier de l'année d'imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année". Tel est le cas si un logement a été mis en location pour de courtes durées, par l'intermédiaire de plusieurs sites de location en ligne, pour des périodes qu'il était loisible au propriétaire d'accepter ou de refuser au cours de l'année. Tel est le cas également si le propriétaire a occupé le logement ou l'a fait occuper gracieusement une partie de l'année à des proches.
L'administration fiscale ne cherche plus à savoir si le propriétaire a effectivement occupé son logement ne serait-ce qu'une semaine, c'est la possibilité de le faire qui compte.

Commercialisation et gestion exclusive.
Toutefois, par une jurisprudence constante depuis l'arrêt du Conseil d'Etat du 30 novembre 2007, il a été jugé que la taxe d'habitation n'est pas due par un propriétaire s'il peut démontrer qu'il n'entendait par, au 1er janvier de l'année considérée, conserver la disposition ou la jouissance du logement au cours de l'année. Au vu de l'arrêt, il peut être soutenu qu'il en va ainsi si un propriétaire justifie d'un mandat confié à une agence immobilière pour la location du bien tout au long de l'année, sans discontinuité.
Conseil d'État, 30/11/2007, 291252 : "Considérant qu'il ressort (...) que M. A a loué l'appartement meublé dont il est propriétaire à la Grande Motte plusieurs mois(...); qu'au 1er janvier 2003 il n'avait donné aucun mandat à une agence pour mettre l'appartement en location (...); qu'il pouvait donc être regardé, à la date du 1er janvier de cette année, comme entendant s'en réserver la disposition en dehors des périodes de location saisonnière ; (...), M. A devait être regardé comme le redevable de la taxe d'habitation pour l'année 2003."
L'administration fiscale met en application le sens de cet arrêt et répond à toute action d'exonération par la phrase suivante :
"Une exonération de taxe d'habitation peut être accordée si le propriétaire d'une habitation meublée l'a offerte à la location saisonnière toute l'année, par l'intermédiaire d'un administrateur de bien (agence de location...) auquel il a donné un mandat."

Une exonération politique ?
Dans une réponse gouvernementale formulée publiée le 29 septembre 2020 à un député qui s'interrogeait sur cette double taxation pour certains propriétaires de meublés de tourisme, le ministre de l'économie renvoyait la balle aux élus locaux en rappelant que dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), les communes peuvent, sur délibération, exonérer de TH les locaux classés meublés de tourisme dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code du tourisme. Reste alors aux maires ruraux d'afficher ou pas leur soutien à l'activité touristique.

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