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Que nous réserve le budget 2016 ?

Le projet de loi de finance 2016 prévoit de nombreuses restrictions et des coups de rabots, mais l'immobilier de tourisme et la location meublée ne sont pas dans le collimateur ... du moins, pas directement.
Lire l'article sur le blog d'AIP Sancy : Que nous réserve le budget 2016 ?

 

L'immobilier démembré outil d'investissement.

Dans son intervention à la conférence organisée par AIP Investissement au casino de Royat en décembre dernier, Jacques LUMBROSO explique comment la nue propriété peut être un formidable refuge pour une épargne retraite. A l'inverse de la pleine propriété, la nue propriété exempte des problèmes de gestion, de fiscalité liée à la location ou la revente ou encore d'un montant d'acquisition élevé.

Voir la vidéo de l'intervention de Jacques LUMBROSO lors de son intervention au colloque organisé par AIP Investissement : le démembrement de propriété

 

Un fabricant imparable de déficit fiscal.

Dans son édito du numéro de février de Investissement Conseils, Dominique de Noronha est forcée de reconnaitre que le dispositif de location meublée est si séduisant qu'il attire nombre d'investisseurs comme un aimant. La technique de la déduction des amortissements offerte aux loueurs en meublé est un fabricant imparable de déficit fiscal, un bouclier étanche contre l'imposition des revenus perçus. Et ce, en toute légalité. La rédactrice en chef du magazine des conseils en investissement nous rassure quant à l'avenir de ce dispositif gravé dans le marbre du Code Général des Impôts, et non issu d'un énième dispositif tant temporaire que perpétuellement modifié, sa remise en cause n'est guère possible.

Lire l'édito de Dominique de Noranha dans Investissement Conseils en cliquant ici: Un étrange pouvoir de séduction.

 

Le refuge de la location meublée.

Alors que le marché des investissements immobilier est en berne, deux produits restent aujourd'hui intéressants: les SCPI et la location meublée. Decriptage des avantages de ces solutions d'investissement dans l'article paru dans Capital: Location meublée, SCPI ... ces investissements immobiliers qui rapportent encore plus de 5%

 

Bercy ne touche pas aux montages LMNP.

Au milieu de la forêt des réformes fiscales en cours il reste quelques dispositifs que le gouvernement Ayrault ne touche pas. Des niches qui sont sans doute nécessaires à la sauvegarde du patrimoine français (dispositif Malraux) ou encore à la fourniture de logements pour les étudiants, les personnes âgées et l'activité locative dans les zones touristiques. C'est ainsi que les investisseurs dans des hébergements touristiques pourront continuer de pratiquer l'amortissement du coût de leur investissement et ainsi ne pas payer d'impôt sur les revenus tirés de la location.

Lire l'article sur La Tribune: Immobilier: ces cadeaux fiscaux auxquels Bercy n'a pas touché.

 

La réforme de la taxation des revenus de placements.

La loi de finances pour 2013 installe une véritable révolution fiscale: l'imposition des revenus de l'épargne est désormais alignée sur le taux marginal d'imposition de votre foyer fiscal. Cela va se traduire, pour les particuliers imposés sur les tranches de 14% à 45%, par des augmentations de la taxation de 7% à 88% sur les intérêts des livrets bancaires, des comptes à vue et à terme, des obligations, des PEL de plus de 12 ans, sur les dividendes de comptes-titres et sur les plus-values boursières.

Sans doute une raison supplémentaire pour réorienter ses placements vers la pierre et notamment l'immobilier de tourisme qui, grâce à la pratique de l'amortissement, permet de générer des revenus exemptés d'imposition sur quasiment une vingtaine d'années.

Lire l'article sur Le Particulier: Tout ce qui change pour la taxation de votre patrimoine.


Louer sa résidence secondaire.

Dans un article paru dan Les Echos, Colette Sabarly propose de transformer sa résidence secondaire en une source de revenus grâce à la location saisonnière. Vous trouverez dans cette explication une bonne première approche des raisons qui peuvent vous mener à franchir le pas pour investir dans l'immobilier de tourisme.

retrouvez l'article ici: Deux bons moyens de rentabiliser son investissement

 

Dispositifs fiscaux en faveur des locations meublées.

 

Les dispositifs applicables à la location meublée permettent de se constituer et valoriser un patrimoine immobilier en vue de générer des revenus complémentaires et pérennes, souvent exempts d’imposition, voire dans certains cas, de récupérer la TVA ayant grevé le montant de l’investissement. Contrairement à un investissement immobilier classique, la valorisation patrimoniale ne repose plus sur l’estimation foncière du bien, mais commerciale à travers l’objectif de rentabilité locative « garanti » par la fréquentation touristique de la zone. L’opération immobilière devient financière par rattachement à une activité commerciale. D’où l’intérêt de confier la gestion de son bien à un mandataire qui maîtrise le marché touristique local, qui est sur place pour assurer les services à la clientèle, et d’avoir dès le départ un montage financier et fiscal optimal.

 

Location meublée

 

                   Dès lors qu’un investisseur met en location un logement meublé,

 

il est considéré au regard de l’Administration Fiscale comme étant un loueur en meublé.

 

Logements concernés :

 

La location en meublé peut concerner divers types de location : toute habitation qui comporte des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale du locataire. En l’espèce, les locaux classés meublés de tourisme ne souffrent aucune contestation quant à leur qualification en location meublée.

 

Situation au regard de la TVA :

 

Bien que les logements en cause soient affectés à une activité commerciale, ils sont, en principe, exemptés de TVA. Toutefois, dans le cas d’une réalisation neuve, il peut être intéressant de soumettre sa location à TVA afin de récupérer la TVA sur la construction et le meubles.

 

Locations imposables.

Sont imposables à la TVA les prestations de mise à disposition d’un local meublé effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, lorsque, outre l’hébergement, l’exploitant, ou son mandataire, offre dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.

Les loueurs en meublé peuvent déduire dans les conditions de droit commun la taxe ayant grevé leurs acquisitions de biens et services. Autrement dit, ils peuvent soit imputer cette taxe, soit en demander le remboursement.

Les prestations de location du logement meublé sont quant à elles soumises au taux réduit de TVA de 7%. Tous les services annexes facturés en sus (petit déjeuner, téléphone, blanchissage …) doivent être imposés au taux qui leur est propre. Toutefois, les prestations de mise à disposition de la clientèle par l’hébergeur, dont le logement est équipé à cet effet, d’une piscine, d’un spa, d’appareils de musculation … sans facturation distincte, constituent des prestations accessoires à la prestation d’hébergement bénéficiant du taux réduit.

Les obligations déclaratives et comptables de loueurs en meublé sont les mêmes que celles des autres assujettis à la TVA.

Le lieu de dépôt des déclarations de TVA est normalement celui du lieu du meublé.

 

Les personnes qui ne peuvent être rattachées à ce cas d’imposition à la TVA se trouvent obligatoirement exonérées sans faculté d’option. Il en est ainsi tout spécialement des particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale, sans offrir a minima un ensemble de services assimilables aux services hôteliers.

L’exonération de TVA n’emporte aucune conséquence en matière d’impôts directs.

 

 

Régime d’imposition :

 

Les revenus tirés d’une location meublée, considérée comme une activité commerciale, (qu’elle soit ou non professionnelle) sont imposés dans la catégorie des BIC.

Lorsque les produits sont imposables, le propriétaire peut être imposé au régime du micro-BIC ou au régime réel normal.

 

Le régime en micro-BIC.

Lorsque les recettes de location meublée de gîtes ruraux, meublés en tourisme et chambres d’hôtes n’excédent pas 81 500€, le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 71%.

Cet abattement est de 50% pour les autres locations meublées pour des recettes n’excédant pas 32 600.

 

Le régime réel.

Les charges occasionnées par cette activité de loueur en meublé non professionnel peuvent être déductibles des revenus de même nature.

Pour déterminer les charges déductibles, il convient de distinguer 2 types de situation selon que le bien est ou non inscrit à l’actif immobilier du loueur.

 

Biens inscrits à l’actif immobilisé :

Si le loueur en meublé non professionnel décide d’inscrire les locaux meublés à son actif immobilisé, le bénéfice imposable est déterminé sous déduction de l’ensemble des charges supportées dans l’année, qu’il s’agisse des frais de gestion ou des charges de propriété (amortissements, intérêt d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière).

Concernant les recettes, si les locaux sont inscrits à l’actif immobilisé, il y a lieu d’inclure dans les recettes la valeur de l’avantage en nature tiré de la jouissance gratuite des locaux pendant les périodes où l’investisseur en a la disposition. La valeur de cet avantage est égale au montant du loyer que le propriétaire aurait pu obtenir s’il avait loué le bien pendant la période considérée.

 

Biens non inscrits à l’actif immobilisé :

    * Si le loueur décide de ne pas inscrire à son actif les locaux donnés en location, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l’exclusion des charges de propriété (amortissements, intérêt d’emprunt, réparations autres que le menu entretien, taxe foncière) sont pris en compte pour la détermination du revenu imposable.

    * En outre, si le propriétaire conserve la jouissance des locaux une partie de l’année, il lui appartient de déterminer, en apportant les justifications nécessaires, le montant des charges engagées pour les besoins de la location. A cet égard, il y a lieu de considérer comme des dépenses se rattachant exclusivement à la location et présentant le caractère de charges déductibles : la taxe professionnelle, les commissions d’agences, les frais d’annonce, les consommations personnelles du locataire en eau et énergie.

 

Reports des déficits :

Quant aux dépenses qui ne sont pas rattachées en totalité à la location, elles ne peuvent être portées en déduction qu’au prorata de la durée des locations.

Si les déficits sont constatés une année, ceux-ci sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non-professionnelles imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes.

 

Plus values :

 

C’est le régime des plus-values privées qui s’applique pour les loueurs de meublé non professionnels.

Les règles d’imposition sont donc strictement identiques à celles applicables dans le cadre d’une vente d’un logement non meublé. Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de 30 ans de détention du bien.

 

Impôts directs locaux :

 

    *Taxe foncière : Les collectivités territoriales et leur groupements dotés d’une fiscalité propre peuvent exonérer totalement de la taxe les hôtels, les locaux meublés à titre de gîte rural, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés dans les ZRR.

 

* Taxe d’habitation : les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d’habitation pour les locaux qu’ils louent en meublé lorsque ces locaux ne constituent pas leur habitation personnelle et, étant spécialement aménagés pour la location, sont en principe imposables à la Cotisation Foncière des Entreprises.

En revanche, les propriétaires qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d’habitation sur ces locaux lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle. Toutefois, les communes et les EPCI à fiscalité propre ont la faculté d’exonérer de la taxe, pour la totalité de la part leur revenant, les locaux meublés à titre de gîte rural, les locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes situés dans les ZRR.

Pour bénéficier de l’exonération en faveur des locaux situés en ZRR, le redevable de la taxe doit produire au service des impôts, avant le 1er janvier de chaque année, une déclaration accompagnée de tous les éléments justifiant de l’affectation des locaux.

L’habitation personnelle s’entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de location.

A noter que dans le cas des locations touristiques, les locataires ne sont pas assujettis à la taxe d’habitation mais à la taxe de séjour lorsqu’elle est mise en place par la collectivité.

 

    * Contribution Economique Territoriale : la location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises. Echappent, toutefois, à l’imposition en vertu de dispositions expresses de la loi :

- les personnes qui louent tout ou partie de leur habitation personnelle à titre de gîte rural

- les personnes qui louent des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés « meublés de tourisme »

- les personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (par exemple, les propriétaires qui donnent en location leur résidence secondaire quelques semaines par an).

Dans ces 3 cas, l’exonération de CFE s’applique sauf délibération contraire des collectivités bénéficiaires de la cotisation. L’exonération est susceptible de s’appliquer également à la CVAE, sur demande du redevable, sauf délibération contraire des collectivités concernées.

 

Situation au regard de l’ISF

 

Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels. En conséquence, ils ne bénéficient donc pas de l’exonération de l’ISF et entrent dans l’assiette déterminant l’impôt dû.

 

Prélèvements sociaux

Les loueurs en meublé répondant aux critères d’assujettissement aux cotisation de sécurité sociale sont soumis à la CSG et à la CRDS au titre de revenus d’activité. Ceux qui ne répondent pas à ces critères sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement social au titre des revenus du patrimoine et assimilés.

 

La location meublée non professionnelle s’adresse principalement aux particuliers ne payant pas forcément beaucoup d’impôts, mais désirant se constituer des revenus complémentaires nets d’impôts. La location touristique avec services permet en plus de récupérer la TVA sur le coût de construction d’un logement neuf et de réduire ainsi le montant de l’investissement sans en faire baisser la valeur.

 

Mais plus enviable encore que la situation des loueurs en meublé non professionnelle, c’est la position de loueurs professionnels qui est recherchée, elle permet également :

 

    * L’imputation des déficits fiscaux sur l’ensemble des revenus, sous certaines conditions.

    * L’exonération des plus-values dès lors que l’activité est exercée depuis plus de 5 ans.

    * L’exonération de l’ISF.

    * La possibilité de se constituer un régime social à moindres frais.

    * Une transmission du patrimoine optimisée.

 

 

LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL

 

La location meublée professionnelle bénéficie d’un régime fiscal très attractif.

 

Le dispositif :

 

En effet, à la différence de la location meublée non-professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.

 

Définition de la location meublée professionnelle :

 

Sont considérés comme locations meublées professionnelles au sens de l’article 151 septies du CGI, les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs cumulés annuels de plus de 23.000 euros. Le bailleur de tels logements est pour sa part tenu de s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel.

 

Investisseurs concernés :

 

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, 3 conditions sont requises :

    * l’un des membres du foyer fiscal est inscrit en cette qualité au Registre du Commerce et des Sociétés ;

    * Les recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000.

    * Ces recettes excèdent les revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal.

 

Obligations à respecter :

 

    * Inscription au RCS : Elle est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel.

      Cela étant, certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel. Dans cette hypothèse, l’investisseur, pour bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-dessous, se doit de fournir au fisc une attestation justifiant le refus d’inscription par le greffe, faute de quoi il n’est pas considéré comme loueur en meublé professionnel.

 

    * Seuil minimal de recettes de 23.000 euros :

Recette à prendre en considération : Il s’agit du total des loyers acquis au cours de l’année civile, toutes taxes comprises. Pour obtenir ce montant de 23.000 euros plusieurs cas de figures son à envisager.

    - Si plusieurs personnes du même foyer fiscal se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés, il convient de se référer au montant total des recettes réalisées par l’ensemble du foyer fiscal.

      En revanche, lorsque ce type de location est consenti par une société de personnes n’appartenant pas au même foyer fiscal ou par un groupement, il convient de prendre en compte les revenus propres à chaque associé au prorata de leurs droits sociaux. Si, par exemple, associées à 50 % chacune, le bénéfice du régime supposera que les recettes réalisées soient au moins égales au double du seuil imposé par la loi soit 46.000 euros et que chacun des 2 associés tire de cette activité au moins 50 % de ses revenus professionnels.

    - Début d’activité en cours d’année : D’autre part, si l’activité de LMP débute ou s’achève en cours d’année, le seuil des 23.000 euros est ajusté en proportion du nombre de jours d’exercice par rapport à 365 jours. Il suffit donc de diviser le montant total des recettes encaissées par le nombre de jours correspondant à la période concernée et de multiplier par 365. Si le total dépasse les 23.000 euros, l’investisseur est considéré comme étant loueur en meublé professionnel.

 

    * Recettes locatives, principaux revenus du foyer fiscal : les recettes annuelles retirées de la location en meublé doivent excéder le total des revenus nets professionnels du foyer fiscal (avant déduction des charges du revenu global), y compris les revenus taxables à un taux proportionnel. Il s’agit en pratique des traitements et salaires, pensions et rentes viagères, BIC (autres que ceux tirés de la location meublée), bénéfices agricoles, BNC et revenus des gérants et associés.

 

    * Tenue d’une comptabilité spécifique : Etre loueur en meublé professionnel implique également la tenue d’une comptabilité commerciale et l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises. Il convient aussi de s’acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d’activité.

 

Nature de l’avantage fiscal :

 

L’un des avantages fiscaux les plus attractif du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global du contribuable sans limitation, à condition d’opter pour le régime du bénéfice réel ou du réel simplifié et que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

 

Charges déductibles :

 

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris les charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’emprunt. En outre, les déficits non imputés provenant des charges engagées avant le commencement de la location (notamment les charges financières) peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des trois premières années de location. Cette possibilité est réservée aux contribuables qui accèdent au statut de loueur professionnel dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et conservent cette qualité durant les trois années en cause.

 

Dépenses d’entretien et de réparation :

 

Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

 

Modalités d’amortissement :

 

    * Amortissement linéaire : Pour les immeubles loués l’amortissement doit être calculé sur la durée normale d’utilisation et non sur la période de location. En conséquence, le loueur en meublé professionnel ne peut amortir ses investissements sur le mode dégressif mais linéaire uniquement.

    * En pratique, l’amortissement ne peut finalement aboutir à créer ou à augmenter l’éventuel déficit de la location, l’imputation des autres charges conduisant généralement à dégager un déficit. L’amortissement dans ce contexte ne peut contribuer à augmenter ce déficit.

    * Report des déficits : En revanche, si les autres charges n’épongent pas la totalité des loyers perçus, l’amortissement de l’immeuble peut être pris en compte mais uniquement pour ramener le résultat de la location à zéro. L’Administration fiscale admet également que la fraction d’amortissement exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement en sus de l’annuité normale ou après la durée normale d’utilisation.

 

Régime des plus-values :

 

    * Exonération : Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération est acquise dès lors que la moyenne des recettes brutes locatives au titre des deux exercices clos au cours des deux années civiles précédentes n’excédent pas 90 000 euros HT

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