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La simplification pour le logement vue par l'Elysée

"Le changement, ce n’est pas simplement dans les mots, c’est dans les actes. Le choc de simplification, il doit donc être démontré." Tels sont les termes du François Hollande lors de son allocution à Toulouse pour présenter la simplification, notamment pour le logement.

Des propos qui tombent à pic après notre précédent article (Le prix des logements, les normes, le PTZ et les taux d'intérêt) qui relatait les propos des professionnels se plaignant de l'accumulation des normes dans la construction qui a pour effet l'augmentation des prix et la désolvabilisation des candidats acquéreurs. L'ambition du Président est de "simplifier pour construire plus et pour construire plus vite".
Lire les extraits de l'allocution du Président : Allocution de M. le Président de la République à Toulouse

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Le prix des logements, les normes, le PTZ et les taux d'intérêts

Dans leur émission Votre Maison du 1er mars, sur RMC, François SOREL et Christian PESSEY avaient invité des professionnels de la construction et du financement pour évoquer le marché du logement neuf. Un débat très intéressant avec des tendances qui se dessinent et surtout des défis à surmonter. Des réflexions qui aident à se positionner en vue de l'acquisition d'un logement.
Lire les extraits de l'émission : Crise du logement neuf ou pas ?

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3 questions sur l'immobilier de tourisme

Dans le cadre de sa rubrique d'actualité sur l'immobilier, INFO Magazine est venu interviewer Stéphane CREGUT pour avoir un aperçu de l'activité dans le massif du Sancy.
3 questions qui laissent entrevoir que l'immobilier dans le Sancy connait un dynamisme grâce à l'activité touristique qui permet d'attirer les investisseurs en quête de sécurité locative. Un marché quelque peu différent de ce que l'on trouve sur le reste de la région, un marché qui nécessite d'être correctement abordé pour valoriser au mieux son investissement.
Lire l'interview sur INFO Magazine : 3 questions à Stéphane CREGUT

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Le flou fiscal nuit au choc foncier

Dès l’an prochain, les abattements sur les plus-values accordés en fonction de la durée de détention de foncier à bâtir devraient être purement et simplement supprimés. Objectif de l’exécutif : inciter les propriétaires à vendre d’ici là et libérer des terrains… Sauf qu’ils préfèrent reporter leurs opérations.
Coup dur pour François Hollande et son équipe. En annonçant vouloir mettre fin l’an prochain aux abattements pour durée de détention, qui permettent au bout de 30 ans d’être exonéré d'impôt sur les plus-values réalisées sur les ventes de terrains à bâtir, le gouvernement espérait encourager les propriétaires à vendre au plus vite et ainsi créer le fameux "choc foncier", cher au candidat socialiste. Las, la mesure va en réalité produire exactement les effets inverses et encourager la rétention…
Lire l'article sur Capital.fr : L’erreur de diagnostic du gouvernement qui va plomber les ventes de terrains 

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Comment réagir face aux incertitudes économiques et fiscales ?


Début novembre, la BCE décidai de baisser son principal taux directeur à 0,25%, ce qui laissait augurer une stabilité dans les taux d'intérêt. Mais 2 jours après, l'agence de notation Standard & Poor's dégradai la note de la France sans que personne ne sache quelles seront les conséquences sur les taux d'intérêt et sur le marché de l'immobilier.
A côté de ces données macro-économiques, le gouvernement a décidé d'augmenter les droits de mutations sur les transactions en 2014 (pour financer la hausse des contributions aux Conseils Généraux) de 3,8% à 4,5% (18,4% d'augmentation!).
Comment réagir face à ces données qui bougent sans cesse, faut-il acheter avant la fin d'année ?

Début de réponse dans l'article de BFM Business: Immobilier, faut-il acheter avant la fin d'année ?


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Baisse de la plus-value sur la revente des résidences secondaires ?

Les propriétaires de résidences secondaires ou de locations de vacances pourraient être incités à devenir vendeurs par un allègement de la taxation sur la plus-value.
En effet, dans son allocution sur M6 le chef de l'Etat a annoncé vouloir mettre en place des mesures choc pour relancer le marché de l'immobilier. Ces mesures seraient l'exonération de la taxe sur la plus-value à la revente à partir de la 22ème année de détention (contre 30 années aujourd'hui), et un abattement exceptionnel de 20% (sans doute celui qui avait été prévu au projet de loi de finances pour 2013, mais retoqué par le Conseil Constitutionnel) applicable sur la plus-value nette imposable (hors prélèvements sociaux) pour les ventes réalisées en 2014 uniquement (?).
Nous serons donc très attentifs au projet de loi de finances présenté à l'automne.

Voir l'article sur Capital.fr: Plus-values immobilières: comment Hollande compte alléger la note des propriétaires

 

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Couac sur la mise en place de la RT 2012

Le Conseil d'Etat a annulé mercredi un texte d'application de la nouvelle réglementation thermique 2012, suite à un recours du Groupement des fabricants d'appareils ménagers, qui redoute que cette loi ne limite la liberté d'opter pour un chauffage électrique dans l'immobilier neuf.

 

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Fin de la baisse des taux d'intérêt?


Alors que les taux de crédit ont atteint leur plus bas historique au mois de février, les courtiers anticipent un inversement de tendance et un retour à la hausse des conditions de crédit dans les prochains mois.
Lire l'article sur Le Figaro.fr: le crédit va devenir moins avantageux

 

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Réussir l'ouverture de son restaurant.


Dans cet article d'Amandine Prat, conseil pour la création et le développement de concepts de restauration, nous rappelle les règles à respecter avant la reprise ou l'ouverture d'un restaurant.
De l'importance du business plan qui permet de faire coller le concept de départ aux attentes des consommateurs mais aussi de parfaitement connaître le secteur dans lequel on s'implante, aux raisons d'un échec, en passant par les facteurs clés du succès ou encore les ratios financiers à surveiller,  tous les bons conseils sont rappelés et ça va toujours mieux en les écrivant.
Un article à lire sur my-business-plan.fr avant de créer ou de reprendre une affaire : Les incontournables pour réussir dans la restauration.

 

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Démonstration du mieux vivre en Auvergne.


Jean-Paul GONDEAU s'appuie sur l'étude du cabinet Sitelle pour démontrer (si besoin était !) qu'il fait bien mieux vivre en Auvergne qu'à Paris. Prix de l'immobilier ou du sandwich, nombre d'infirmières par habitant ou temps de trajet quotidien, accès à la nature, ensoleillement ... tout y passe pour donner une raison de plus aux Parisiens de franchir le pas et venir s'installer en Auvergne.
Pourquoi ne pas commencer avec d'abord un pied-à-terre pour venir souffler un peu ?
Lire l'article de La Montagne en cliquant ici: L'Auvergne c'est bien mieux qu'à Paris, la preuve par A+B

 

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Vers une taxe d'habitation plus élevée pour les plus aisés.

 

Bientôt une taxe d'habitation progressive en fonction du revenu, le gouvernement y songe.
Voir l'article sur La Tribune: Bientôt une taxe d'habitation progressive en fonction du revenu? .

 

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Une légère reprise sur le marché de l'immobilier Clermontois.

 

La reprise s'amorce sur le marché de l'immobilier de Clermont-Ferrand en raison du retour des investisseurs, mais selon les quartiers, les écarts de prix se creusent. Dans les quartiers les plus prisés, les prix se maintiennent, du fait de la rareté et de la grandeur de ces biens, tandis que dans le quartier des Salins, le prix au mètre carré arrive même à frôler les 4 000€.
Lire la suite de l'article sur Capital.fr : Les petites surfaces sont actuellement les plus prisées à Clermont-Ferrand.

 

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Le taux moyen des crédits immobiliers vers le plus bas historique.

 

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France ont atteint en moyenne 3,31% au mois de novembre, se rapprochant davantage encore du plus bas historique à 3,25% il y a exactement deux ans.

Le coût des opérations, lui, continue à augmenter, mais à un rythme plus lent que les années précédentes : +1,3% en 2012 contre +3,3% en 2011 et +5,8% en 2010. Dans le même temps, les revenus des ménages qui investissent baissent (-1,4% en 2012) : en novembre, il fallait l'équivalent de 4,58 années de revenus pour acheter.

« Malgré la volonté des établissements de crédit de soutenir les marchés immobiliers en proposant des taux très attractifs, le recul de la production constaté sur le 1er semestre 2012 a été de 33,1% en glissement annuel » et de 24,3% au troisième trimestre en glissement annuel. Depuis le début de 2012, la contraction du marché « reste forte » avec un recul de 32,6% par rapport à fin novembre 2011.

Dans l'ancien, la production s'est redressée en novembre par rapport à octobre (+42%) mais reste en fort recul sur un an (-43,9%) et en glissement annuel (-39,9%).

 

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Nouvel alourdissement de la taxation des plus-values.

 

Parmi les amendements surprises que le Gouvernement devrait déposer au texte de projet de loi de finances rectificatives, l'alourdissement de la fiscalité des plus-values immobilières hors résidence principale qui dépassent les 100.000 euro serait proposé.

Plus précisément, "les cessions de biens imposables (donc hors résidences principales), actuellement taxées à 19 %, verront leur fiscalité alourdie de 3 % si elles donnent lieu à une plus-value de plus de 100.000 euro, et de 5 % si celle-ci dépasse 150.000 euro".

 "Ce dispositif permettra de récolter quelque 150 millions d'euro par an à partir de 2014, et doit financer la suppression du prélèvement sur les organismes HLM (instaurée par le gouvernement Fillon), annoncée en septembre dernier par l'exécutif".

 

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Nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières des terrains à construire.

 

Le projet de loi de finances pour 2013 propose

- de supprimer les abattements pour durée de détention (sur 30 ans) qui permettent de réduire le calcul de la plus-value sur une vente de terrain à construire

- et d’intégrer cette plus-value au revenu du foyer fiscal pour en déterminer l’impôt sur le revenu.

Pour toute vente de terrain constructible à partir de 2013 (sauf si la promesse de vente est enregistrée en 2012), il n’y aura plus d’abattement dans le calcul de la plus-value. La taxation de la plus-value réalisée sur la vente d’un terrain constructible sera donc de 32,5% (19% d’imposition + 13,5% de prélèvements sociaux) quelle que soit la durée de détention par le vendeur.

Pour les ventes de terrains constructibles réalisées à partir du 1er janvier 2015, le nouveau régime d’imposition s’appliquera à part entière. La plus-value nette de cession d’un terrain constructible restera imposée au taux de 19%. Le contribuable devra ensuite intégrer le montant de la plus-value nette, tirée de la vente de son terrain, à son revenu imposable et procéder au calcul de son impôt sur le revenu brut. Du montant de l’impôt brut, il devra soustraire le montant de son impôt acquitté au taux de 19%.


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Le projet de loi de finances pour 2013 relatif à l’imposition de la plus-value immobilière


L’Assemblée Nationale a adopté le premier volet de la loi de finances pour 2013, même si ce texte n’est pas encore définitivement adopté, en voici les grandes lignes concernant les cessions de biens immobiliers :

- Les ventes de terrains à bâtir

Elles feront l’objet d’un nouveau régime spécifique de taxation de la plus-value, les abattements pour durée de détention seront supprimés.

Cette disposition devrait s’appliquer aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2013, avec un régime transitoire pour les ventes ayant fait l’objet d’un compromis avant le 1er janvier 2013.

- Les ventes de résidences secondaires

Le régime d’imposition des plus-value actuel est conservé (voir article ci-dessous) avec toutefois un abattement de 20% sur la plus-value nette imposable accordé à titre exceptionnel sur les ventes réalisées en 2013 (cet abattement ne serait pas applicable pour le calcul des prélèvements sociaux).

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La nouvelle imposition des plus-values immobilières.

 

Depuis le 1er février 2012, les propriétaires de résidences secondaires, de terrains ou d’immobilier locatif verront la vente de leur bien imposée sur les plus-values selon un nouvel abattement progressif, qui voit l’exonération totale passer de 15 à 30 ans. Le mode de calcul de la plus-value est moins favorable qu’auparavant et le taux d’imposition est passé de 31,5% à 32,5% (dont 13,5% de prélèvements sociaux).

Avant la réforme, un vendeur ne payait pas d’impôt sur les plus-values dès lors qu’il possédait le bien depuis plus de 15 ans. Depuis le 1er février, il faut attendre 30 ans. Aussi, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention ont été remaniées. Avant la réforme, le système d’abattement était linéaire (10% par an à compter de la 6ème année de détention), désormais il devient progressif : 2% de la 6ème à la 17ème année, 4% les 7 années suivantes et 8% les 6 suivantes. Autrement dit, au bout de 15 ans, l’abattement n’atteint plus que 20% du montant de la plus-value.

La revente de sa résidence principale reste non-imposable. Cette exonération englobe également la revente des dépendances de la résidence principale, même si elles sont vendues à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale.

C’est le notaire qui détermine le montant de la plus-value et de l’impôt à payer, et qui retient le montant de celui-ci sur le prix de vente qu’il reverse au vendeur.

La plus-value imposable se calcule en faisant la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur à l’entrée dans le patrimoine. Cette dernière correspond au prix d’achat majoré des frais d’acquisition (frais d’acte, taxes …) retenus pour leur valeur réelle ou forfaitaire (7,5% du prix d’acquisition) et de certains travaux réalisés dans le bien depuis son acquisition : exclusivement ceux de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amélioration (réfection de la toiture, création d’une salle de bains par exemple). Attention, un propriétaire bailleur qui a imputé ces travaux sur ses loyers ne pourra pas en tenir compte dans le calcul de la  plus-value.  Les travaux sont retenus soit pour leur montant réel, sur présentation de facture, soit forfaitairement pour 15% du prix d’acquisition.

Si on prend l’exemple d’un bien acheté 100 000il y a 20 ans, revendu aujourd’hui 200 000l’impôt sur la plus-value sera de 16 120 €.

Tableau du nouveau mode de calcul de la plus-value

 

Notre avis : Tout le monde s’accorde à dire que le pouvoir d’achat des acquéreurs est en nette diminution et que, même si différents mécanismes (intérêts d’emprunt déductibles, prêt à taux zéro …) ont tenté de réduire les inconvénients de cette baisse, ils n’ont pas été suffisants pour compenser la hausse des prix. Or aujourd’hui, ce n’est pas en incitant les propriétaires à conserver leurs biens plus longtemps que l’on va rééquilibrer le marché, au contraire, la raréfaction de l’offre aura pour effet une nouvelle hausse des prix, les acheteurs seront toujours aussi nombreux, mais les vendeurs plus rares.

 

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Les pratiques réelles des Français pour la vente et l’achat de biens immobiliers


MeilleursAgents.com publie les résultats de l’étude exclusive réalisée en collaboration avec l’Université Paris Dauphine et l’Ifop sur les pratiques des Français pour vendre ou acheter un bien immobilier et leur sentiment sur le marché de l’immobilier actuel.
« Comment vendre ou acheter un logement ? Quelles sont les méthodes les plus utilisées et les plus performantes ? Nous avons lancé cette grande étude pour battre en brèche les idées reçues sur les transactions immobilières et publier les vrais chiffres du marché français, » explique Sébastien de Lafond, Président et fondateur de MeilleursAgents.com.

 

« Les tendances sont très claires. Que ce soit pour vendre ou acheter, les Français font feu de tout bois au début de leurs démarches en faisant appel simultanément à des agences immobilières et à des services de mise en relation de particulier à particulier. Mais au final, la grande majorité des transactions (68%) est réalisée par l’intermédiaire d’agences immobilières, alors que les services de mise en relation entre particuliers sont à l’origine de 19% des transactions et que les autres canaux (notaires, famille, amis, etc.) n’en représentent que 13%. In fine, les résultats de notre étude montrent que les agences immobilières sont 3 fois plus efficaces pour aider les acheteurs et 2,5 fois plus performantes pour les vendeurs, » commente-t-il.

 

Pour acheter, chacun a sa méthode. 52% des personnes interrogées font simultanément appel à une ou plusieurs agences et à des services de mise en relation entre particuliers. Un tiers (34%) des acheteurs choisit de n’utiliser que des agents immobiliers pour trouver un bien à acquérir alors que 14% ne jurent que par la relation directe de particulier à particulier.


69% des vendeurs conjuguent services d’agences immobilières et mise en relation entre particuliers. Seulement 5% ne font appel qu’aux services de mise en relation entre particuliers alors que 26% des vendeurs ne font confiance qu’aux agences immobilières.

 

Une performance incontestable des agences immobilières pour l’ensemble des transactions…

3 fois plus efficaces pour les acheteurs

·                         Sur 100 acheteurs ayant utilisé des services de particulier à particulier, 26 déclarent avoir finalisé leur achat par ce canal.

·                         Sur 100 acheteurs ayant fait appel aux services d’agences immobilières, 79 disent avoir finalisé leur achat par leur intermédiaire.

Et 2,5 fois plus efficaces pour les vendeurs

·                         Sur 100 vendeurs ayant tenté de vendre de particulier à particulier, 28 ont signé par ce canal.

·                         Sur 100 vendeurs ayant choisi de passer par des agences immobilières, 70 ont réalisé leur transaction par leur intermédiaire.

 

… et des mandats exclusifs plus efficaces que les mandats simples

85% des vendeurs qui passent par une agence immobilière signent un mandat simple et 15% un mandat exclusif. Cependant, 40% des ventes sont signées dans le cadre d’un mandat exclusif et 60% avec un mandat simple. Par ailleurs, le mandat exclusif offre de meilleures performances en termes de rapidité de vente et de satisfaction :

·                         77% des vendeurs avec mandat exclusif signent une promesse de vente en moins de 3 mois contre 55% pour les vendeurs avec mandat simple.

·                         75% des vendeurs avec mandat exclusif se disent satisfaits contre 59% pour les vendeurs avec mandat simple.

 

Le point de vue des Français sur le marché immobilier actuel

Au début de la crise financière de 2008, 44% des Français estimaient que les prix allaient baisser. Aujourd’hui, ils ne sont plus que 26% alors que la crise est toujours aussi présente. En janvier 2012, 67% des Français (contre 56% en septembre 2008) considèrent que les prix vont augmenter ou rester stables. Alors que depuis plusieurs mois les prix ont amorcé une phase de baisse, la vision du grand public reste marquée par les importantes hausses de ces 2 dernières années. De plus, dans un contexte économique difficile, la pierre semble plus que jamais perçue comme une valeur refuge.

 

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